Kripto Mortgage’ları ABD’de Değerleme Riskleri ve Regülasyon Belirsizlikleriyle Karşı Karşıya

Anahtar Çıkarımlar

• ABD’de bazı kredi sağlayıcıları, yeni değerlendirme kriterleri arasında Bitcoin gibi kripto para birimlerini kabul etmeye başladılar.
• Kripto mortgage’lar, özellikle genç yatırımcılar için ev sahibi olmayı kolaylaştırabilir ancak riskler ve belirsizlikler devam etmektedir.
• Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA), Fannie Mae ve Freddie Mac’ten kripto para birimlerini kredi başvurularında tanımalarını istemektedir.
• Kripto mortgage piyasasının geleceği, siyasi faktörler ve büyük kredi sağlayıcılarının tutumlarına bağlı olabilir.

WEEX Crypto News, 2026-01-20 15:40:09

ABD’de kripto varlıklar, mortgage başvurularında giderek daha fazla kabul görmekte ancak iş bu varlıkların değerleme riskleri ve düzenleyici belirsizliklerle nasıl başa çıkılacağına geldiğinde, su hala bulanık. Pensilvanya merkezli kredi sağlayıcısı Newrez, 16 Ocak’ta kripto para varlıklarını mortgage başvurularında kabul edeceğini duyurdu. Şirket, Şubat ayından itibaren konut, yeniden finansman ve diğer yatırım mülkleri için yapılacak kredilerde bu değişikliği uygulayacağını belirtti.

Bu karar, ABD Federal Konut Finansmanı Ajansı’nın (FHFA) geçen yıl verdiği talimatlar sonrasında alındı. Haziran 2025’te FHFA, Fannie Mae (Federal Ulusal Mortgage Birliği) ve Freddie Mac’e (Federal Konut Mortgage Kurumu) kripto paraları kredi başvurularında tanımalarını gerektiren planlar geliştirmelerini emretti. Bu değişiklikle birlikte, kripto paralar, mortgage piyasalarına likidite ve istikrar sağlayan iki büyük devlet kurumu tarafından en azından kısmen tanınmış oldu. Bu esnada, Bitcoin strateji şirketi Michael Saylor, “Gelecek nesiller, Bitcoin’in Amerikan rüyasına girdiği anı bu şekilde hatırlayacak” demişti.

Ancak, artan kabul ve konut otoritelerinden alınan yönergelere rağmen, kredi verenler hala risk konusunda temkinli ve düzenleyici netlik konusunda güçlü bir zemin ortaya konmamıştır.

Kripto Mortgage, Genç Amerikalılara Şans Tanıyor

“Amerikan Rüyası”nı — yani ev sahipliğini — genişletmek, FHFA’nın bu kararı almasındaki en az bir belirgin güdüydü. FHFA direktörü Bill Pulte, Fannie Mae ve Freddie Mac’e verdiği resmi yönergede, kripto varlıkların bu şirketlerin “sürdürülebilir, uzun vadeli ev sahipliğini sağlama” hedefine dahil edilmesi gerektiğini yazdı.

Son 60 yılda, ABD’de ev sahipliği oranları nispeten istikrarlı kalarak, durgunluk ve diğer ekonomik dalgalanmalar sırasında dalgalanmalar gösterse de yüzde 60 ile yüzde 70 arasında bir yerde ilerlemiştir. Ancak son yıllarda, ev sahibi olma yaşı aniden yükselmiştir. 2010 yılında ortalama ev sahibi yaşı 39 iken, sadece 15 yıl sonra neredeyse iki katına çıkarak 59 olmuştur. Bu durum, Millennial ve Gen Z kuşaklarından emlak piyasasına yeni katılımcıların az olduğunu göstermektedir.

Tek ailelik konutların daha az elde toplanması, konut piyasasında büyük kurumsal yatırımcıların varlığıyla daha da şiddetlenmiştir. Hamilton Projesi’nin 2023 raporuna göre, sözde mega yatırımcılar Atlanta’da tek ailelik konut kiralık stoğunun yüzde 27’sini, Memphis’te yüzde 45’ini ve Birmingham’da yüzde 37’sini elinde tutmaktadır.

Kripto sahiplerinin büyük çoğunluğu 44 yaşın altındadır. Bu varlıkların, mortgage için kredi başvurusunda bir gösterge olarak kullanılması, en azından bir ölçüde, genç yatırımcıların ev sahibi olmalarını daha kolay hale getirebilir. CNBC ile yaptığı bir röportajda Pulte, “Karşılanabilirliği artırmak için elimizden gelen her şeyi yapıyoruz. Kripto ile ilgili olarak bunu yapmamızın sebeplerinden biri, kripto’nun bu konuda muazzam bir fırsatı temsil etmesidir,” diye belirtti.

FHFA’nın yönergesinden çok önce, 2022’de, Miami merkezli fintech şirketi Milo, borçluların, 30 yıl vadeli mortgage alırken kripto paralarını teminat olarak kullanabileceklerini duyurdu. Milo CEO’su ve kurucusu Josip Rupena o dönemde, “Kripto tüketicilerinin ev kredisine erişmek için mevcut yollar, onları, ön ödemeler için satıcılardan doğan istemsiz vergi yükümlülükleriyle bırakmıştır” şeklinde konuştu.

Ancak, kripto mortgage’ları ev sahipliğinde olumlu değişiklik yapma potansiyeline sahip olsa da karşı karşıya kaldıkları zorluklar da bulunmaktadır.

Kripto Değerlemelerde “Kesinti” Beklentisi

FHFA, kripto’ya ilişkin kapıyı biraz aralamış olabilir — ancak sakınca ve şartlar da bulunmaktadır. Söz konusu varlığın ABD düzenlemelerine tabi borsalarda bulunması gerekmektedir. Fannie Mae ve Freddie Mac ayrıca risk azaltmayı dikkate almak zorundadır. FHFA, Fannie Mae ve Freddie Mac’e tavsiye ve değerlendirme yapma yetkisine sahipken, bireysel kredi sağlayıcıları kripto varlıklarını kabul etmeye zorlayamaz. Kredi sağlayıcılar kripto’yu kabul etse bile, her altcoini kabul etmek zorunda değillerdir.

Whalen Global Advisors başkanı Charles Whalen CNBC’ye yaptığı açıklamada, bazı kredi sağlayıcıların Bitcoin’e dayalı işlem yapmaya istekli olduklarını belirtti. Whalen, bu tür kredilerin mümkün olduğunu ancak genellikle endüstrinin “özel etiket” veya “jumbo piyasaları” olarak adlandırdığı yerlerde sınırlı kaldığını söyledi. “Bunlar, Fannie Mae veya Freddie Mac’e satılacak mortgage’lar değil,” dedi. Kripto yatırımcıları, kripto değerlemelerinde “kesinti” yapmak zorunda kalmalarıyla da hayal kırıklığına uğrayabilirler. Kripto’nun ünlü volatilitesini yönetmek amacıyla, kredi verenler kripto fiyatlarının düşeceğini varsayarak, onu teminat olarak kullanacak gücü azaltabilirler.

ABD Kripto Mortgage’larının Geleceği Kısmen Siyaset Tarafından Yönlendirilmekte

Kripto mortgage’larının politik bir boyutu da olabilir. Pulte, Haziran ayındaki talimatının kısmen “Başkan Trump’ın Birleşik Devletleri kripto başkenti yapma vizyonu doğrultusunda” olduğunu söyledi. Redfin baş ekonomisti Daryl Fairweather ise, bu emrin “kriptoyu normalize etmeye, kripto para birimini meşrulaştırmaya yardımcı olduğunu, bu nedenle başkanın gündemiyle uyumlu olduğunu” belirtti. Whalen, bu hamlenin, içeriğinden çok politik bir şekilde görülmesi gerektiğini söyledi.

Önde gelen Demokratlar bu hamleye özellikle karşı çıktılar. Kripto eleştirmeni Elizabeth Warren ve eski başkan adaylarından Bernie Sanders’ın da aralarında bulunduğu beş senatör, Pulte’nin siyaseti finansal sistem risklerinin önüne koyduğunu iddia ettikleri bir mektup imzaladılar. “Talimatınız, ‘Her Kurum, Yönetim Kurulu’ndan onay almalı ve sunmalı’ diyor. Ancak, her Kurul’un mevcut Başkanı sizsiniz ve Kurul üyelerinin FHFA personeli ve sizin endüstri müttefiklerinizi temsil etmesini sağladınız,” şeklinde yazdılar. “Sizin, Kurumların tekliflerini emretme ve onaylama yeteneğiniz ile, Kurumların yönetim kurullarının Başkanı olarak bu tür tekliflerin geliştirilmesini nihayetinde etkileyebilme arasında ciddi bir çıkar çatışması görünmektedir,” ifadelerini sürdürdüler.

Cumhuriyetçi yasama organları, düzeni yasaya dönüştürmeye çalıştılar. Wyoming Senatörü Cynthia Lummis, 21. Yüzyıl Mortgage Yasası adlı bir yasa tasarısını, tam bunu yapmak için Temmuz 2025’te tanıttı. Ancak tasarı henüz hiçbir yere varmadı; şu anda Bankacılık, Konut ve Kentsel İşler Komitesi’nde beklemektedir. Kripto kredileriyle ilgili politik ivme sınırlamalarına sahip olabilir. Whalen, büyük kredi verenlerin, kripto’nun kredi için değerlendirildiği ve dolara dönüştürüldüğü zamandaki piyasa riski nedeniyle tasarıya destek vermekte zorlanabileceklerini söyledi.

Kredi sağlayıcılar bu talimatı ve iş modelleri üzerindeki etkilerini değerlendirirken, Trump yönetimi konut maliyetlerini düşürmek için başka yerlerde ilerlemeler kaydediyor. Bu ay, yönetim ev sahipliğini genişletmek için farklı fikirler üzerinde düşündü. Ulusal Ekonomik Konsey Direktörü Kevin Hassett, Amerikalılar’ın emeklilik birikimlerini, örneğin 410(k) planlarını, peşinat olarak kullanmalarına izin veren bir planı ima etti. Trump ayrıca, büyük kurumsal yatırımcıların tek ailelik evleri satın almasını yasaklamayı önermiştir. 7 Ocak’ta Truth Social’da yazdı: Washington’da stabilcoins’den kripto mortgage’larına kadar güçlü bir kripto para politikasına yönelik güçlü bir ivme mevcut. Ancak bu ivme ve konut karşılanabilirliği üzerindeki olası etkisi, nihayetinde borç verenlerin bu durumun mantıklı bir iş kararı olup olmadığını düşünmelerine bağlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kripto mortgage nedir?

Kripto mortgage, kripto para birimlerini, genellikle bir ev kredisi veya mortgage almak amacıyla teminat olarak kullanan bir finansal araçtır. Bu tür kredi sağlayıcılar, belirli kripto varlıklarını kabul ederek ev sahibi olmayı kolaylaştırmayı hedefler.

Kripto mortgage’ları neden riskli kabul ediliyor?

Kripto mortgage’ları, kripto para birimlerinin değerleme belirsizlikleri ve volatilitesi nedeniyle riskli kabul edilmektedir. Kripto fiyatlarındaki dalgalanmalar, teminat olarak kullanıldığında öngörülemeyen finansal değişikliklere yol açabilir.

Kripto para birimleri mortgage başvurularında nasıl tanınıyor?

ABD Federal Konut Finansmanı Ajansı’nın emirlerine uyum çerçevesinde, Fannie Mae ve Freddie Mac gibi kurumlar, kripto para birimlerini mortgage başvurularında tanınabilir varlıklar olarak değerlendirmeye almışlardır. Bu süreç, belirli şartlar ve düzenlemeler dahilinde gerçekleşir.

Kripto mortgage piyasasının geleceği nasıl şekillenecek?

Kripto mortgage piyasasının geleceği, büyük ölçüde siyasi faktörler, düzenlemeler ve büyük kredi sağlayıcılarının tutumları tarafından şekillenecek. Kripto varlıkların mortgage başvurularında daha yaygın olarak kabul edilmesi, pazarın yönünü belirleyebilir.

Kripto varlıklar mortgage sürecinde hangi borsalarda tutulmalı?

Federal Konut Finansmanı Ajansı’nın taleplerine göre, kripto varlıkların ABD düzenlemelerine tabi borsalarda tutulması gerekmektedir. Bu durum, risk yönetimi ve düzenleyici uyumluluk açısından önemlidir.