美国加密货币抵押贷款面临估值风险与监管挑战
核心要点
- 加密货币抵押贷款的采用正面临美国估值风险和监管不确定性的挑战。
- 美国联邦住房金融局（FHFA）已指示房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）制定计划，在贷款申请中认可加密货币。
- 加密货币抵押贷款可能有助于年轻投资者实现购房梦想，但也伴随着重大障碍。
- 政治影响和市场风险是影响加密货币抵押贷款未来成功与实施的关键因素。
WEEX 加密新闻, 2026-01-22 07:35:36
美国的住房融资格局正在发生突破性转变，一些贷款机构在考虑抵押贷款申请时，逐渐开始认可像 btc-42">比特币 这样的加密货币持有量。然而，这一举措被巨大的风险和监管模糊性所笼罩，对相关方而言是一把双刃剑。本文深入探讨了这一不断发展的领域，详细阐述了其影响、挑战及对未来的启示。
Progressive Steps Towards Crypto Recognition
1月16日是一个关键的日子，总部位于宾夕法尼亚州的领先贷款机构 Newrez 宣布，计划从2月开始将某些加密货币持有量纳入其抵押贷款申请评估中。这一变化将影响包括购房、再融资及其他投资项目在内的各类贷款。Newrez 的倡议遵循了美国联邦住房金融局（FHFA）去年提出的指导方针。到2025年6月，FHFA 指示房利美（联邦国民抵押贷款协会）和房地美（联邦住房贷款抵押公司）制定策略，将加密货币作为贷款申请的一部分予以认可。
这些指令使加密货币获得了两个重要政府实体的部分认可，这些实体在为抵押贷款行业提供流动性和稳定性方面发挥着关键作用。这种认可引发了兴奋，包括 Bitcoin 国库公司 Strategy 的董事长 Michael Saylor 在内的知名人士将其称为比特币融入“美国梦”的决定性时刻。然而，尽管住房管理机构发出了支持信号且接受度不断提高，但发行机构仍持谨慎态度，且监管清晰度远未达到稳健水平。
A New Avenue for Young Americans
FHFA 鼓励背后的驱动力之一是扩大“美国梦”的范围，这主要意味着拥有住房。在给房利美和房地美的官方通讯中，FHFA 局长 Bill Pulte 强调，将加密货币纳入考虑范围是公司实现“帮助确保可持续的长期住房所有权”愿景的一部分。
从历史上看，美国的住房拥有率一直徘徊在60%至70%之间，在过去六十年中保持相对稳定。然而，近年来房主的平均年龄急剧上升。2010年，房主的平均年龄约为39岁，到2025年几乎翻了一番，达到59岁。这一趋势表明，千禧一代和Z世代等年轻群体在房地产市场中的存在感正在减弱。
大型机构投资者进入住房市场加剧了单户住宅向少数人集中的现象。汉密尔顿项目（Hamilton Project）2023年的一份报告强调，大型投资者拥有单户住宅租赁库存的很大一部分——在亚特兰大占27%，在孟菲斯高达45%。
鉴于绝大多数加密货币持有者年龄在44岁以下，促进将他们的加密货币持有量纳入抵押贷款评估，可能为这些年轻投资者提供进入住房市场的门户，从而在整个市场格局中产生潜在的 ripple 效应。
Challenges of Crypto Mortgage Implementation
虽然加密货币抵押贷款的前景有望催化住房所有权的积极变化，但它仍然充满挑战。总部位于迈阿密的金融科技公司 Milo 此前在这一领域取得了进展，宣布借款人可以利用其加密资产获得30年期抵押贷款，同时保持资产所有权。Milo 的首席执行官兼创始人 Josip Rupena 此前曾表示，传统的加密货币消费者住房信贷途径无意中导致了因出售资产支付首付而产生的意外税收负债。
尽管房利美和房地美做出了努力，但不确定性依然存在，最明显的是关于加密货币的波动性。这种波动性给贷款机构带来了巨大风险，促使他们对加密货币估值进行潜在的向下调整（即“折价”）——您可以查看我们的 rates 以了解更多信息——以防止价格下跌。此外，加密货币资产必须存放在受美国监管的交易所，这增加了复杂性。
Political Underpinnings of Crypto Mortgages
除了财务和后勤障碍外，政治维度也严重影响了加密货币抵押贷款的轨迹。Bill Pulte 指出，他6月的指令符合特朗普总统将美国打造为领先加密货币中心的愿景。据 Redfin 首席经济学家 Daryl Fairweather 称，这一立场有助于在国内使加密货币正常化和合法化，其服务于总统议程的程度可能超过了对金融改革的实质性贡献。
值得注意的是，此举遭到了包括参议员 Elizabeth Warren 和 Bernie Sanders 在内的著名民主党人的反对，他们批评将政治动机置于对金融市场稳定性的担忧之上。他们强调了关于 Pulte 作为 FHFA 局长和企业董事会主席在批准旨在将加密资产纳入抵押贷款生态系统的提案时存在的潜在冲突。
与此同时，共和党议员试图将该指令编入法律，怀俄明州参议员 Cynthia Lummis 于2025年7月提出了《21世纪抵押贷款法案》。尽管该法案已经提出，但仍停滞在银行、住房和城市事务委员会中。
支持加密货币抵押贷款的政治势头面临挑战，市场风险使主要贷款机构对支持该法案持重大犹豫态度。将加密货币用于贷款与将其转换为美元之间的差距，增加了笼罩在这一立法有效性上的怀疑。
Shaping the Future of Crypto Mortgages
虽然贷款机构正在评估这些指令对其运营框架的更广泛影响，但特朗普政府同时也一直在探索降低住房成本的替代策略。提案包括利用美国人的退休储蓄（如401(k)计划）作为首付选项。此外，特朗普本人提议禁止大型机构投资者收购单户住宅，这可能会重塑房地产市场动态。
随着华盛顿政策中支持加密货币的压倒性政治推动——从稳定币到涵盖加密货币抵押贷款——其巨大的势头可能会影响住房的可负担性。尽管如此，这种势头取决于贷款机构是否将其视为一种稳健的商业模式。
不断发展的加密货币抵押贷款领域存在于技术创新与既定经济规范的交汇处。虽然在美国住房金融系统中对比特币和其他加密货币的认可标志着重大进步，但它同时也揭示了许多需要深思熟虑解决的问题。随着围绕监管协议、资产估值和政治意图的讨论持续进行，加密货币抵押贷款的前进道路无疑将受到密切关注和激烈辩论。
FAQs
What are the main risks associated with crypto mortgages?
由于加密货币的波动性，加密货币抵押贷款面临巨大的估值风险。贷款机构可能会应用“折价”来缓冲潜在的价格下跌，监管的不确定性也增加了此类金融工具采用的复杂性。
How do crypto mortgages benefit younger generations?
加密货币抵押贷款可以使年轻一代更容易拥有住房，他们中的许多人拥有加密货币资产。通过在抵押贷款申请中认可这些资产，可以帮助缓解千禧一代和Z世代面临的一些财务障碍。
What role do politics play in the future of crypto mortgages?
政治对加密货币抵押贷款的可行性有重大影响。这些倡议的支持符合某些政治议程，促进美国成为加密货币友好环境，尽管由于对金融风险的担忧，它面临阻力。
How does the valuation ‘haircut’ affect crypto mortgage applicants?
估值“折价”降低了抵押贷款申请中使用的加密货币的 collateral 价值，反映了预期的市场波动。这种调整确保贷款机构减轻与加密货币固有价格波动相关的风险。
Why are major lenders hesitant to embrace crypto mortgages?
主要贷款机构可能会因为评估加密资产所涉及的市场风险以及转换为法定货币的过程而犹豫不决。监管的不确定性和政治争议进一步使贷款机构难以接受加密货币作为可靠的抵押贷款支持。
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